KOD NAS KUPAC NE PLAĆA PROVIZIJU 

Krajem prošlog tjedna u nekim novinama i na nekim portalima su objavljeni članci sa bombastičnim naslovima: Kaos na tržištu nekretnina! Devedeset posto nekretnina u Hrvatskoj su ilegalne, jer nemaju uporabnu dozvolu! I tako dalje.  Da nije žalosno bilo bi smiješno.Objavljeni članci su potpuno netočni i bespotrebno stvaraju paniku. A i potpuno dezinformiraju građane. Novinari koji očito nemaju pojma o čemu pišu su  pomiješali dva zakona(možda su ih površno pročitali) i odlučili ljudima „rasvijetliti stvar“.  Tako je rečeno da će prodaja nekretnina potpuno stati , jer je većina kuća , stanova i gospodarskih objekata u Hrvatskoj nelegalna.  Nitko nema uporabnu dozvolu! Svi su u šoku i ne znaju što sada! Potpuna blokada tržišta! Zabranjeno otuđenje nekretnina!   Nevjerovatno , ali istinito!  Da netko može objaviti takve stvari.

Idemo probati pojasniti situaciju. Osnovna stvar je koju trebate znati da zakoni koji su restriktivni ne mogu djelovati retroaktivno. To znači da ne mogu djelovati unatrag ako onima na koje se odnose pogoršavaju situaciju . Zakoni djeluju retroaktivno samo ako donose neke olakšice.

 Zakoni o o kojima se tu radi su : 

 1. Zakon o prostornom uređenju i  gradnji  http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/298830.html  (stupio na snagu 1.10. 2007) i njegove kasnije izmjene i dopune

Po odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji

sve novo izgrađene zgrade (od 2007g. ) moraju imati izdanu i priloženu uporabnu dozvolu, ili ih se neće moći etažirati odnosno uknjižiti. Prije donošenja zakona zgrade bez uporabne dozvole su mogle biti uknjižene odnosno etažirane ako nemaju uporabni dozvolu, a u vlasničkom listu je stajala zabilježba da NEMAJU uporabnu dozvolu , odnosno da nije priložena.

U novim izmjenama i dopuna zakona od ove godine , najvažnija je promjena da se sada u vlasnički list stavlja zabilježba da zgrada IMA uporabnu dozvolu. I samo ako stoji takva zabilježba,  građevina, zgrada , stan se može uknjižiti.  Ako ne stoji zabilježba da nije priložena uporabna dozvola investitor  koji tvrdi da je ima mora dokazati da uportabna postoji ako hoće legalizirati odnosno uknjižiti objekt.

To se odnosi samo na novo izgrađene zgrade.

 Članak 257.

(1) Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo za izgrađenu građevinu za koju je izdalo građevinsku dozvolu, a nadležno upravno tijelo za izgrađenu građevinu za koju je izdalo potvrdu glavnog projekta.

(2) Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo odnosno nadležno upravno tijelo, nakon što se tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno potvrđenim glavnim projektom, a osobito glede ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu.

(3) Uporabna dozvola za građevinu za koju se prema posebnim propisima utvrđuju objedinjeni uvjeti zaštite okoliša, u dijelu koji se odnosi na te uvjete, prestaje važiti u roku i pod uvjetima određenim tim propisom.  

4) Uporabna dozvola za građevinu u kojoj se nalazi sklonište dostavlja se na znanje tijelu nadležnom za poslove zaštite i spašavanja radi vođenja evidencije o skloništima.

Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole

Članak 258.

(1) Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnosi investitor, odnosno vlasnik građevine.

(2) Zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole investitor odnosno vlasnik građevine prilaže:

– presliku konačne građevinske dozvole odnosno potvrdu glavnog projekta,

– podatke o sudionicima u gradnji,

– pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine,

– završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine.

--

Dio zakona poslije izmjena i dopuna:

Članak 257.b

Stranka u postupku izdavanja uporabne dozvole je investitor, odnosno vlasnik građevine ako je na njegov zahtjev pokrenut postupak izdavanja te dozvole.«.

Iza članka 268. dodaje se članak 268.a koji glasi:

»Članak 268.a

(1) Nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je priložen akt za uporabu građevine koja se upisuje uz navođenje naziva i oznake tog akta, odnosno uz navođenje oznake potvrde nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.

(2) Građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe iz stavka 1. ovoga članka smatra se građevinom izgrađenom bez akta na temelju kojega se može pristupiti građenju građevine i bez akta za uporabu iste, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati.«.

 2. -Zakon o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2011_08_90_1922.html 

(stupio na snagu u srpnju 2011) i njegove kasnije izmjene i dopune

Spominje se i zabrana otuđenja nekretnine. 

To se odnosi na ilegalno sagrađene nekretine , a postupanje s takvima regulira Zakon o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama.

A nezakonito izgrađena zgrada je prema Zakonu :

(1) Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu ovoga Zakona smatra se nova zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, evidentirana na digitalnoj ortofoto karti (DOF5) u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011., ako su do toga dana izvedeni:

– svi građevinski i drugi radovi te ako se koristi ili se može koristiti ili

– svi grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji, zidovi, odnosno stupovi s gredama i stropovi) sa ili bez krovišta i ako su u pogledu namjene, veličine i smještaja na čestici izgrađeni u skladu s prostornim planom koji važi na dan stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2) Digitalna ortofoto karta iz stavka 1. ovoga članka mora biti dostupna na uvid građanima u sjedištu tijela nadležnog za državnu izmjeru i katastar nekretnina u svim fazama postupka ozakonjenja zgrada.

Odredba o zabrani otuđenja govori:

Članak 22.

(1) Nezakonito izgrađena zgrada, odnosno zemljište na kojem je izgrađena ne mogu se otuđiti dok se takva zgrada ne ukloni.

(2) Ugovor sklopljen protivno odredbi stavka 1. ovoga članka ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama niti u drugim javnim evidencijama.

Članak 23.

(1) Rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.

(2) Zgrada, odnosno dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju može se rabiti u dijelu u kojemu je dovršena, priključiti na komunalne vodne građevine, na elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu te se za obavljanje djelatnosti u istoj može izdati rješenje prema posebnom zakonu. 

 (3) Zgrada, odnosno dio zgrade iz stavka 2. ovoga članka smatra se u postupku građevinske inspekcije zgradom za koju je izdan akt za građenje i uporabu.

 Dakle , sve gore navedene odredbe iz oba zakona se ne odnose na stanove koji su normalno uknjiženi. I dalje se može najnormalnije trgovati takvim nekretninama i nema razloga za brigu.